Nyt ejendomsvurderingssystem på vej: Næsten hver tredje vurdering er upræcis

Drop formueskatten på fast ejendom. Sværere er det vel ikke.

De rammer vel siden af fordi de prøver at ramme ejemdomsmæglernes opblæste og opløftede forventninger til handelsprisen.

og nu vi er ved Ejendomsmæglere

[ rant ]

Selvfølgelig skal de da have 80-100.000 kr. for at smide et par artikler på nettet, foretage ni opkald, udføre fem-otte fremvisninger og copy-Paste en kontrakt, hvor de har rettet kundens oplysninger til.

Vi rammer jo en samlet indsats, der kan løbe op i 15 arbejdstimer pr hus eller lejlighed. Det er da vel fortjent

/s

[ /rant ]

Jeg synes man skal altid gå til kilden af problemet - ikke symptomet. Hvis ikke de priser var så opskruede var de nok noget nemmere at gætte for en maskine.

Det er sjælent billigt at få nogen til at tage det juridiske ansvar. ;)

Hvis vi dropper formueskat på ejemdomshandel, vil jeg mene vi giver bolig spekulanter frit lejde og dermed endnu en stigning i boligpriser.

Det mener bestemt ikke vi har brug for, oven på nullernes boligboble.

Jeg er ikke tilhænger af at fjerne ejendomsskat. Man kan betragte det som en betaling for leje af den jord, man har ret til at bebo og bruge. Hvis den fjernes, således at det ikke koster noget at eje jord (men kun at anskaffe den), bliver effekten, at al jord over tid ejes af et lille antal store jordejere, ligesom i middelalderen -- jordejerne tjener på at bruge deres jord, og den indtjening kan bruges til at købe mere jord, osv. i en eksponentiel vækst, hvor taberme er dem, der skal betale leje til jordejerne.

Jeg ville dog godt kunne leve med, at der ikke betales ejendomsskat af de bygninger, der ligger på jorden, men kun af grunden alene. Men grundens værdi skal fastlægges ud fra hvad, det er tilladt at bygge på denne. Så en grund, hvor det er tilladt at fylde 90% af grudarealet med et højt etagebyggeri, er mere værd end en grund af samme størrelse, hvor man kun må bygge i to etager og kun fylde 50% af grundens areal med bygninger, og dette er igen mere værd end jord, der kun må bruges til landbrug, som er mere værd end jord, der kun må bruges til skovbrug. Placeringen har selvfølgelig også noget at sige. Men at friholde bygningerne giver andre problemer, bl.a. i den herunder foreslåede alternative vurderingsmodel.

Man kunne lade markedskræfterne råde: En ejendom vurderes til, hvad folk er villige til at betale for den. Så ejeren kan angive en værdi, men hvis nogen er villig til at købe ejendommen for denne værdi, skal ejeren enten sælge til den angivne pris eller øge sin egen vurdering (og dermed skattegrundlaget), indtil køberen ikke vil betale det. Det er dog ikke gratis at sælge en ejendom og specielt ikke, hvis man selv bor i den, så man kan evt. kræve, at en køber skal betale f.eks. 5% over den angivne værdi, og 10% over, hvis ejeren selv bor i ejendommen. Ejeren kan dog til enhver tid forhindre salg ved at øge sin selvvurdering af ejendommen. Stat, region, og kommune kan selv agere købere, men hvis de ikke selv vil bruge ejendommen, skal de med det samme sætte ejendommen til salg på det frie marked. Dermed kan den oprindelige ejer købe ejendommen tilbage til en lavere pris end den, den offentlige køber betalte, såfremt der ikke er andre, der byder højere. En given køber (hvadenten denne er privat eller offentlig) skal ikke kunne byde på samme ejendom to år i træk, hvilket giver ejeren lidt ro.

I denne model er det svært at adskille grund og bygning i vurderingen, da en køber jo ikke kan købe en grund uden at få bygningerne med. Men da den nuværende ejendomsskat alligevel inddrager bygningerne, er det ikke noget problem.

Nogen vil sikkert invende, at en ond person (eller offentlig instans) kan chikanere en grundejer ved at byde på ejendommen, så ejeren tvinges til at sætte vurderingen op. Men det er ikke uden risiko, da denne onde person kan tvinges til at købe ejendommen til sit bud, som er 10% over ejerens vurdering, hvis ejeren bor på ejendommen. Det bliver hurtigt dyrt, så der er sikkert billigere måder til at chikanere en grundejer.

Historiekyndige vil sikkert genkende modellen som en variant af sundtolden, hvor en skibsejer selv skulle angive værdien af sin last, men tolderen (på kongens vegne) kunne vælge at købe lasten til den angivne pris i stedet for at opkræve told af denne. Det afholdt skibsejerne fra at angive en for lav værdi for at slippe billigt i told.

Dette er en hån. Med 29% fejl dvs. afvigelser over 50% er det meget meget slemt og ubrugeligt. Husk man har afskaffet klageretten. Det er det ministeren mener. Med regelen indenfor +/- 20 % betyder, at det at nabohuset kan være op til 50% dyrere uden klagemulighed. Jeg er sikker de fleste vil mene det er en uhyre stor forskel, som selv ejendomsmæglere kan forstå. Det er slet og ret langt fra acceptabelt det er noget svineri. man er gået alt for meget i detaljer uden at forstå betydningen af beliggenhed som det mest dominerende for den ansatte værdi. Og man tilsidesatte Enberg udvalgets konklusion. se hele udredningen om denne skandale på http://optimalpub.dk/page2.html /ejendomsvurderinger

Jeg forstår din pointe, Torben. Men netop fordi de fleste (som du er inde på) forhåbentligt har købt ejendom for at bo i den (og ikke nødvendigvis får højere løn, hvis buddene på ejendommene stiger, og derfor ikke vil kunne betale en tilsvarende forhøjet ejendomsskat), vil jeg stadig foretrække den omvendte idé af din (a'la Øresundstolden - bare den anden vej): Staten vurderer, hvad ejendommen burde være værd (beskatningsgrundlaget), men er til gengæld til hver en tid forpligtet til (på ejerens anmodning) at købe den til den højeste vurdering, ejeren er/har været beskattet ud fra (eller måske 10% over denne, bare for at få Skat til at være lidt mere konservative med deres vurderinger).

Ejendomsskat er blot og bart en misundelsesskat, sat i værk af de der ikke evner at passe og vedligeholde og spare op i en ejerbolig.

Hvis ejendomsskat skulle kunne forsvares bare en lille bitte smule, skulle alle vedligeholdsudgifter jo være fradragsberettigede, da vedligehold er forudsætningen for den eventuelle værdistigning nogle boliger får, og som altid bringes i marken - samtidig med at man "glemmer" alle de der må sælge til lavere pris end de købte til.

Se "I Hus Til Halsen" på DR TV - hvis nogle skulle tvivle.

Et regnestykke incl. vedligehold og justeret for dyrtid og pristal, viser jo, at på langt de fleste boliger er ejendomsskatten blot og bart en voldsom opskruet formueskat på egen opsparring.

Samme opsparring i kontanter, siddende i en lejebolig, er jo skattefri !

Men da den nuværende ejendomsskat alligevel inddrager bygningerne, er det ikke noget problem.

Det gør den så ikke.

Grundskyld (ejendomsskat) og ejendomsværdiskat er de to skatter.

Grundskyld (ejendomsskat) er en skat, du betaler til kommunen af din grundværdi. Grundværdien er værdien af grunden i ubebygget stand.

Ejendomsværdiskat er en skat, du som boligejer betaler til staten af din ejendomsværdi. Ejendomsværdien er værdien af den faste ejendom med grund og bygninger.

Kunne man ikke bare indføre den svenske model? Der groft sagt går ud på at beskatte fortjensten på ejendommen - altså salgspris minus købspris. Men så kan man jo ikke kaste AI/ML efter det ;-) Og det vil nok også gå en del op og ned hvor meget staten får ind hvert år - men over tid er det vel tilnærmelsesvist forudsigeligt. Og så kunne et program til at håndtere det vel udvikles over en weekend?

altså salgspris minus købspris

Det lyder mere simpelt - lige indtil man begynder at tænke det lidt igennem...

Hvis man har ejet et hus i 10 år og løbende investeret i huset. Måske nyt køkken - måske noget maling uden for en sommer og nye tagrender en anden. Der kunne være skiftet et par vinduer og andre ting - store som små. Skal det tælle med i købspris? og hvordan undgår man så at en håndværker man kender overfakturere og får kunstigt høje priser med? eller hvis man selv laver det - skal man så beskattes af eget arbejde? Og hvis ikke det tæller med - kan det aldrig betale sig at ombygge et hus - så er det bedre at købe et nyt.

IT systemet bag vil helt sikkert være meget nemmere (muligt) at lave - men det er vel ikke eneste krav der skal være.

Hvis man har ejet et hus i 10 år og løbende investeret i huset. Måske nyt køkken - måske noget maling uden for en sommer og nye tagrender en anden. Der kunne være skiftet et par vinduer og andre ting - store som små.

En stor del af det må betegnes som vedligehold. Deciderede til- og ombygninger må vurderes for sig.

Produktionsjord er fra gammel tid beskattet efter hardkorn, efter muligt produktionsudbytte. Det sikrede at jorden blev dyrket, og var dermed også lidt indirekte en indkomstskat, skat på reelt tjente penge.

Den skat har så overlevet aggra-samfundt, og er er taget med ind i byerne, og blevet til en skat på boliger.

Skat på BOLIGER ? Skat på bare det at have et sted at bo, et sted man selv har betalt med i forvejen beskattede penge ! Og selv holder værdien på med vedligehold, for egne tjente og beskattede penge !

Det er så moralsk anløbet, at man vel skal være "Retsforbunds-forstyrret" for at se retfærdigheden i dette makværk i en civilasitation.

altså salgspris minus købspris

Det lyder mere simpelt - lige indtil man begynder at tænke det lidt igennem...

Det danske system lyder nu heller ikke specielt simpelt - uden at man behøver at tænke specielt meget over det - man kan bare kigge lidt på hvordan det går med at implementere det ;-) Svenskerne lader til at være rimeligt tilfredse med deres system - og ja, det er lidt mere avenceret end "bare" salgspris minus købspris, men efter sigende ganske simpelt og til at forstå og baseret på konstaterede priser (ikke vurderede). Hvis man vil have noget som er 100% millimeterretfærdigt risikerer man vel bare at havne i noget der ligner "gældsindrivelseskomplekset". Når man lovgiver burde man gøre det så også almindelige mennesker kan forstå det - og så en almindelig lille landkommune kan administrere det. Ellers bliver det vel abstrakt teori.

Hvis man vil have noget som er 100% millimeterretfærdigt risikerer man vel bare at havne i noget der ligner "gældsindrivelseskomplekset".

Korrekt analyse, da udgifterne til dette vurderingskompleks koster for meget i forhold til hvad man måtte hente ind. Så var det billigere blot at undlade de skatter der forudsætter løbende vurderinger og nøjes med fortjeneste ved rigtige køb og salg.

Mere var tjent ved at undlade at tilbageholde aktieudbytte, for udbytter og handelskurser indberettes for alle danskere til SKAT. Det samme kan gøres for handler af ejendomme, de er allerede tilgængelige.

Det er tåbeligt at smide mia. kr omkring for at inddrive nogle mio. kr.

Hvad så når priserne falder igen?

Et problem med at nå det rigtige tal er vel, at man ikke ser på, hvad det er for nogle kvaliteter en bolig har. Er den indflytningsklar eller hvor meget skal man smide oven i, er der nyt køkken, badeværelse, er det et badeværelse med lyserøde fliser, er der de oprindelige stuklofter, er indretningen fornuftig i forhold til en børnefamilie, er der walk-in-closet, er kælderen fornuftig i forhold til at lave et værksted, er huset det som køberne kræver nu, er haven attraktiv og virker området rart?

Der er rigtig mange forhold, der gør en bolig mere eller mindre salgbar, og som har en indflydelse på salgsprisen, men som ikke er med i ejendomsvurderingssystemet. Så kan man lave en præcis vurdering, hvis man kun ser på de oplysninger, der er i de offentlige registre?

salgspris minus købspris.

Det er nærmest en invitation til at det meste af betalingen sker "under bordet".

Derudover giver det problemer, hvis et hus ikke sælges, men blot går i arv. Så bliver man alligevel nødt til at lave en vurdering for at beregne arveafgift. Og lad være med bare at sige, at arveafgifter skal afskaffes -- det er en helt anden diskussion.

.. at grundværdier for ejendomme med ejerlejligheder, findes ved at sammenligne med parcelhusgrunde i nærheden, hvis værdi så omregnes på forskellig vis.

Desuden vil der ikke ansættes ejendomsværdier for ejendomme ejet af andelsboligforeninger (forslag fra regeringen).

Staten vurderer, hvad ejendommen burde være værd (beskatningsgrundlaget), men er til gengæld til hver en tid forpligtet til (på ejerens anmodning) at købe den til den højeste vurdering, ejeren er/har været beskattet ud fra

Udmærket ide, men man bør nok ikke inddrage gamle vurderinger.

Men hvis der f.eks. laves nye vurderinger hvert femte år, så kan staten tvinges til at købe til vurderingen (+10%) indenfor de to første år efter vurderingen, men derefter må det formodes, at ejeren har accepteret vurderingen. Ellers risikerer man, at ejeren beder staten om at købe lige før en ny vurdering, hvis ejeren mener at denne falder væsentligt.

Evt. kan staten i stedet for at købe huset sætte det til salg på ejerens vegne til deres nye vurdering + 10%. Hvis ingen køber huset indenfor to måneder, sættes prisen og vurderingen ned med 5%, og så fremdeles. Indtil huset sælges, kan ejeren blive boende, og til ethvert tidspunkt kan ejeren acceptere den på det tidspunkt gældende vurdering og standse salget. Ejendomsskat beregnes bagudrettet (til starten af vurderingsperioden) ud fra den nye vurdering.

Det er nærmest en invitation til at det meste af betalingen sker "under bordet".

Det vil som køber være en meget riskabel måde. Det er jo så køberen der står med den fulde risiko på at den næste køber også er med på at handle med penge "under bordet".

Derudover giver det problemer, hvis et hus ikke sælges, men blot går i arv.

Der kunne det så give mening at bare anvende vurderingsmænd, ligesom før. Det vil jo ske relativt sjældent.

Og jeg går selvfølgelig ud fra, at vi er enige om at den oprindelige påstand om at den digitale ejendomsvurdering skulle blive mere præcis, er verdensfjern ønsketænkning.

Evt. kan staten i stedet for at købe huset sætte det til salg på ejerens vegne til deres nye vurdering + 10%.

Rammer dette ikke også ind i problemet, som Jan påpeger ovenfor? At omkostningerne overstiger provenuet.

Men selvfølgeligt er det bedre end at private kan byde. Hvis man har lidt kapital, og gerne vil have et hus med udsigt over Skanderborg sø, så er det bare at finde pensionist Jensen, og fortælle ham at enten sælger han frivilligt, eller også stiger hans skat.

Hvor meget bedre er modellen end

v(t) = v(t0) * g(zip,t0,t)

Hvor v(t) er vurderingen til tiden t

v(t0) = sidste valide ejendomsvurdering til tiden t0

g(zip,t0,t) er den gennemsnitlige relative stigning i kvadratmeterprisen i perioden t0 til t i postnummeret zip.

g kan findes i en tabel over salgspriser, årstal, kvadratmeter og postnummer.

g kan evt. udvides med metadata som erhverv, lejlighed, have, øverste etage, havkig, inden for 250m af motorvej osv.

De fleste har realkreditlån, som altid gives på baggrund af en ejendomsmæglers vurdering foretaget på vegne af realkreditinstituttet. Det er i sagens natur en konservativ vurdering for at undgå insolvens

Det vil som køber være en meget riskabel måde. Det er jo så køberen der står med den fulde risiko på at den næste køber også er med på at handle med penge "under bordet".

Det vil ikke hindre folk, der har tænkt sig at bo der, til de dør, eller hvis de regner med at huspriserne falder, inden de skal sælge huset, eller hvis de regner med at have bedre råd, når de engang skal sælge huset.

Man kunne bruge samme argument for at sige, at betaling under bordet ikke sker ved salg af andelsboliger, da køberen påtager sig risikoen ved senere salg. Men det er sket i stor stil.

Hvis man har lidt kapital, og gerne vil have et hus med udsigt over Skanderborg sø, så er det bare at finde pensionist Jensen, og fortælle ham at enten sælger han frivilligt, eller også stiger hans skat.

Hvor kom det fra? Det er ejeren, der beder staten om at sælge huset til statens vurdering (+10%). En udefrakommende kan ikke påvirke vurderingen eller tvinge et salg -- med mindre denne bestikker vurderingsinstancen, og det er ikke anderledes end nu.

Pensionister kan endvidere indfryse deres ejendomsskat, så det i værste fald er deres arvinger, der har problemet.

Hvor kom det fra?

Indlæg #5 ovenfor.

Pensionister kan endvidere indfryse deres ejendomsskat, så det i værste fald er deres arvinger, der har problemet.

Ah, ja. Ganske rigtigt.

Men så kan man vælge nogen andre, som er ramt af at Realkredit ikke rigtigt eksisterer længere. Man kan låne efter sin indkomst - ikke efter boligens værdi.

Dette for at illustrere at ejendomsmarkedet ikke er likvidt, som guldmønter eller aktier i Danske Bank. Dvs. der er et element af vilkårlighed, afhængig af om der kommer en ivrig og pengestærk køber forbi. Det behøver ikke at være chikane, som gør at der pludselig kommer et bud, som ligger væsentligt over, hvad næste hus i rækken kan sælges til.

Man kunne bruge samme argument for at sige, at betaling under bordet ikke sker ved salg af andelsboliger, da køberen påtager sig risikoen ved senere salg. Men det er sket i stor stil.

Det kan du ikke helt sammenligne. Penge under bordet ved køb af andelsbolig er for at komme først i køen til at købe.

Det vil have modsatrettede effekter; og justér evt. momsen, så samme provenue kommer ind.

Ja, det er ikke helt millimeterretfærdigt, men simpelt. Og vi sparer i hvert fald et antal milliarder til administration.

Det virker som en supergod idé! Men kun hvis man er af den holdning, at spændet mellem strandvejskapitalisten der sidder gældfrit i sit hus og bruger en relativ lille del af sin indkomst på hverdagsforbrug og den enlige mor i den belånte 1. værelseslejlighed som har en indkomst der gør at hele rådighedsløbet går til mad hver måned simpelthen er for småt.

Det tror jeg, trods alt, ikke at flertallet mener. Heldigvis.

Brug nu bare DataRobot og få det overstået.

Indlæg #5 ovenfor.

Selv i det indlæg er det staten, der køber huset. En tredjeperson kan ikke påvirke det.

Er ejendomsværdiskatten ikke kun en skat hvis man selv bor i ejendommen ? Spekulanterne er vist undtaget allerede.

Ejendomsværdiskatten gælder kun for boliger hvor ejeren selv bor. Og selve ejendomsskatten er fradragsberettiget for ejendomme der er udlejet som selvstændig virksomhed eller egentligt erhverv.

Til gengæld er fortjenesten ved salg så skattepligtig, efter nogle indviklede regler.

Men skatten på sådanne salg er dermed også lavere end for ejere der bor i eget hus, og som løbende betaler ejendomsværdiskat + ejendomsskat, uanset at ejendommen måske senere sælges med tab, og uanset udgifterne til vedligehold o.s.v.

Så: Ret beset kunne vi alle spare masser af personlig skat, hvis vi ejede hinandens boliger, og alle havde en lille selvstændig virksomhed i at eje "naboens" hus.

Så bortfaldt ejendomsværdiskatten, ejendomsskatten blev fradragsberettiget, renovationsudgiften blev fradragsberettiget, vedligehold blev fradragsberettiget, udgifter til grundejerforening blev fradragsberettiget og tab ved salg blev også fradragsberettiget i ejerens øvrige indkomst.

Til gengæld blev fortjeneste ved salg skattepligtigt, men den skat vil for langt de fleste sammenlignelige tilfælde være LANGT mindre end den løbende skat på egen opsparring i egen bolig.

Vi lever i et samfund der har besluttet, at den glæde borgerne har ved at råde over EGEN bolig, er så stor, at den kan beskattes af en grådig stat langt ud over al rimelighed. På samme måde som bilens enorme effektivitet og brugerglæde også kan beskattes langt ud over al måde.

Skulle nogle være i tvivl om ovenstående, kan de jo prøve at spørge en der ejer egen bolig og samtidig har en forældrekøbt bolig der er udlejet til et barn eller anden slægtning. Så ses vanviddet i hele boligbeskatningen tydeligt.